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Cómo opera un comisionista inmobiliario

ASPECTO LEGAL DE UN COMISIONISTA INMOBILIARIO

El Comisionista Inmobiliario es la persona física o moral, que se dedica a mediar en la adquisición o enajenación de terrenos, casas, departamentos, locales comerciales y cualquier otro tipo de bienes inmuebles. Mediante el pago de una contraprestación, que por lo general es un porcentaje sobre el valor de la operación, busca al comprador ideal de un inmueble, cuando representa al vendedor, o le otorga su apoyo al comprador, para encontrar el inmueble ideal, al mejor precio de mercado.

 

ASPECTO CORPORATIVO

El aspecto corporativo habla de cómo estructurar el negocio inmobiliario correctamente.

Persona física

Cuando un individuo desea llevar a cabo la apertura de un negocio dedicado a la adquisición o enajenación de inmuebles en nombre propio o en nombre de su comitente.

Una persona física, para poder desempeñar actividades como comisionista, deberá:

1. Estar habilitado para realizar actos de comercio. No pueden ejercer el comercio: A) Los corredores; B) Los quebrados que no hayan sido rehabilitados; y C) Los que por sentencia ejecutoriada hayan sido condenados por delitos contra la propiedad, incluyendo en éstos la falsedad, el peculado, el cohecho y la concusión.

2. Obtener el Registro Federal de Contribuyentes.

3. Llevar a cabo la apertura de una cuenta bancaria.

4. Obtener el Registro Patronal en el Instituto Mexicano del Seguro Social, en caso de contar con trabajadores.

5. Contar con comprobantes fiscales (facturas).

6. Obtener la Licencia de Funcionamiento del municipio en donde se ubiquen sus oficinas.

7. Llevar y mantener un sistema de contabilidad adecuado.

El artículo 16, 17 y 35 del Código de Comercio en vigor, establece las siguientes obligaciones adicionales a las ya mencionadas:

a) Publicar, por medio de la prensa, de la calidad mercantil; con sus circunstancias esenciales, y en su oportunidad, de las modificaciones que se adopten;

b) Inscribir en el Registro Público de Comercio, de los documentos cuyo tenor y autenticidad deben hacerse notorios;

c) Mantener un sistema de contabilidad conforme al artículo 33.

d) Conservar la correspondencia que tenga relación con el giro del comerciante.

e) Informar sobre la apertura del establecimiento o despacho de su propiedad, por los medios de comunicación que sean idóneos, en las plazas en que tengan domicilio, sucursales, relaciones o corresponsables mercantiles; esta información dará a conocer el nombre del establecimiento o despacho, su ubicación y objeto; si hay persona encargada de su administración, su nombre y firma; si hay compañía, su naturaleza, la indicación del gerente o gerentes, la razón social o denominación y la persona o personas autorizadas para usar una u otra, y la designación de las casas, sucursales o agencias, si las hubiere;

f) Dar parte, en igual forma, de las modificaciones que sufra cualquiera de las circunstancias antes referidas; y

g) Llevar un Libro Mayor en el que se deberán anotar, como mínimo y por lo menos una vez al mes, los nombres o designaciones de las cuentas de la contabilidad, su saldo al final del período de registro inmediato anterior, el total de movimientos de cargo o crédito a cada cuenta en el período y su saldo final.

Persona moral

Cuando dos o más personas físicas se asocian con el objeto de llevar a cabo la apertura de un negocio dedicado a la adquisición o enajenación de inmuebles por cuenta propia o a favor de terceros.

Para constituir una persona moral se deberá de llevar a cabo lo siguiente:

1. Obtener de la Secretaría de Relaciones Exteriores el permiso para constituir una persona moral de naturaleza mercantil.

2.   Acudir ante notario público a formalizar el Contrato de Constitución Social e inscribirlo en el Registro Público de Comercio.

3. Obtener el Registro Federal de Contribuyentes de la persona moral.

4. En caso de que la persona moral cuente con inversión extranjera, se deberá de inscribir en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras.

5. Apertura de libros corporativos.

6. Llevar un libro de Actas de Asambleas y un libro de Actas de las Juntas del Consejo de Administración, en su caso.

7. Emisión de acciones o certificados de contribución (partes sociales).

8. Llevar a cabo la apertura de una cuenta bancaria.

9. Obtener el Registro Patronal en el Instituto Mexicano del Seguro Social, en caso de contar con trabajadores.

10. Contar con comprobantes fiscales (facturas).

11. Obtener la Licencia de Funcionamiento del municipio en donde se ubiquen sus oficinas.

12. Llevar y mantener un sistema de contabilidad adecuado.

Independientemente de la forma en que se operará el negocio inmobiliario, el Comisionista Inmobiliario deberá tomar en cuenta dos ámbitos trascendentales:

I. El Ámbito Interno: Se refiere a las relaciones que el Comisionista Inmobiliario sostendrá con las personas que lo asistirán a llevar la organización y el correcto funcionamiento de la empresa. Dentro del ámbito interno podemos incluir:

  • Arrendador: Persona física que otorga al Comisionista Inmobiliario, el uso y goce del inmueble en donde se ubicarán sus oficinas, en caso de no ser propietario del Inmueble.

  • Trabajadores: persona física que presta al Comisionista Inmobiliario un trabajo personal subordinado. Se entiende por trabajo toda actividad humana, intelectual o material, independientemente del grado de preparación técnica requerido por cada profesión u oficio.

  • Comisionistas Laborales: Personas físicas que prestan al Comisionista Inmobiliario un servicio subordinado y personal, relacionado con actividades de venta de bienes o servicios a cambio de un salario determinado en una prima o porcentaje del valor de lo vendido. Son personas que desempeñan sus actividades de manera permanente y personal como agentes de comercio, seguros, ventas, viajantes, propagandistas y otros semejantes.

  • Comisionistas Mercantiles: Personas físicas o morales independientes, llamados comisionistas, a los que el Comisionista Inmobiliario les otorga un mandato para que desempeñen una actividad de comercio, consistente en la promoción y venta de bienes inmuebles, entre otras. Las personas físicas o morales independientes podrán prestar esta actividad en forma personal o a través de terceros; estos actuarán bajo la responsabilidad del comisionista.

II. El Ámbito Externo: Establece el tipo de relación que el Comisionista Inmobiliario mantendrá con los vendedores o compradores que represente. Los contratos más comunes para acreditar dicha relación, son los siguientes:

  • Contrato de Comisión Mercantil: Contrato entre el Comisionista Inmobiliario y un tercero, por medio del cual le otorga un Mandato aplicado a actos concretos de comercio, para adquirir, promover, enajenar y arrendar bienes con el propósito de especulación comercial.

  • Contrato de Promesa para otorgar una Escritura Pública de Enajenación (compraventa, fideicomiso traslativo de dominio, etc.): Es aquél en el que se pacta celebrar una operación de transmisión de propiedad en lo futuro. El Comisionista Inmobiliario podrá celebrar este tipo de contratos cuando esté expresamente facultado para ello.

  • Contrato de Mandato: Contrato por el que el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del Comisionista Inmobiliario (mandante) los actos jurídicos que éste le encarga.

  • Contrato de Arrendamiento: Contrato por el que una persona concede a otra el uso o el goce temporal de una cosa mediante un precio cierto, aun cuando a este contrato las partes le dieren cualesquiera otras denominaciones. Por lo general, el Comisionista Inmobiliario gestiona y articula este tipo de acuerdos y vincula a las partes (arrendador y arrendatario) para que celebren este contrato.

  • Convenio de Mediación: Contrato por medio del cual el Comisionista Inmobiliario emplea a un tercero para que éste aumente la cartera de clientes de aquél y busque oportunidades de negocio acercando a las partes.

  • Convenio de Agencia: Acuerdo por medio del cual el Comisionista Inmobiliario emplea a un tercero para que éste abra una sucursal, o nombra a una persona física como agente, para así lograr aumentar la clientela, proyección comercial, y en general, actuar en representación del Comisionista Inmobiliario. El agente actúa en nombre y por cuenta del Comisionista Inmobiliario.

  • Contrato de Prestación de Servicios de Tiempo Compartido: Acto jurídico por el cual se concede a una persona el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, ya sea una unidad cierta, considerada en lo individual o una unidad variable dentro de una clase determinada, durante un período específico, a intervalos previamente establecidos, determinados o determinables. Al igual que en el Contrato de Arrendamiento, el Comisionista Inmobiliario gestiona y articula este tipo de acuerdos y vincula a las partes (arrendador y arrendatario) para que celebren este contrato.

  • Contrato de Fideicomiso Irrevocable Traslativo de Dominio, que incluya el “Fractional Ownership”: Contrato por medio del cual, a través de un Contrato de Fideicomiso Traslativo de Dominio, el propietario de un inmueble otorga el uso y goce del mismo a un tercero, por un tiempo cierto y determinado, sujeto al cumplimiento de las condiciones que se estipulen en el mencionado Contrato de Fideicomiso.

 

ASPECTO LABORAL

Dentro de las relaciones que el Comisionista Inmobiliario mantiene con terceros, invariablemente tendrá relaciones de carácter laboral y mercantil. En virtud de que es de fácil confusión el contrato de Comisión Laboral y el de Comisión Mercantil, creo necesario hablar detalladamente del tema.

En el contrato de Comisión Mercantil, se deben de acreditar los siguientes elementos:

a).- Que los actos realizados fueron transitorios, aislados y que sólo accidentalmente crearon dependencia entre el comisionista y el comitente;

b).- Que la duración del contrato estuvo limitada al tiempo que era necesario emplear para la ejecución de los actos;

c).- Que los actos verificados eran precisamente de comercio; y,

d).- En caso de no haber sucedido así, que las actividades contratadas no se hubieran realizado por quien alega ser el trabajador, sino a través de otras personas contratadas independientemente por el comisionista.[1]

Por lo tanto, si no se demuestra la actualización de los elementos transcritos, es evidente que estamos en presencia de una relación laboral.

En tal virtud, el Comisionista Inmobiliario, deberá de celebrar un Contrato de Trabajo por tiempo determinado o indeterminado con el comisionista laboral, puesto que éste desempeñará actividades permanentes y subordinadas dentro de la organización, en donde se estipule, entre otras cosas:

1. Cómo, cuándo y dónde ejecutar sus labores;

2. La forma del pago de la prima, la cantidad o porcentaje de la prima; y

3. La determinación y el pago de las prestaciones legales y contractuales a que se obligó el patrón, tales como vacaciones, prima vacacional, aguinaldo, reparto de utilidades entre otras, la entrega de una cartera de clientes, la asignación de un horario, entre otros aspectos que limitan su ámbito de actuación.

El salario a comisión se puede determinar mediante el pago de una prima sobre:

  • el producto vendido o colocado,
  • el pago inicial,
  • el pago periódico, o
  • dos o inclusive tres de las anteriores.

Se debe afiliar al comisionista laboral al Régimen Obligatorio del Seguro Social, presentar sus modificaciones salariales, así como su baja por terminación de la relación de trabajo, además de pagar las cuotas obrero-patronales en los plazos debidamente establecidos por la Ley del Seguro Social.


CONCLUSIÓN

Para llevar a cabo la apertura de un negocio inmobiliario, es necesario tomar en consideración todos los aspectos que esta actividad envuelve.

El hecho de ignorarlos o hacer omisión de ellos, daría como consecuencia penalizaciones que se podrían evitar en caso de contar con la asesoría adecuada.




[1] CONTRATO DE COMISIÓN MERCANTIL, REQUISITOS QUE SE NECESITAN PARA ACREDITAR LA EXISTENCIA DEL, Y DIFERENCIAS CON EL CONTRATO LABORAL. Amparo directo 157/96. José Cosió Castillo. 3 de octubre de 1996. Unanimidad de votos. Ponente Francisco A. Velasco Santiago. Secretario Walberto Gordillo Solís. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Novena época. Tomo IV, diciembre de 1996, pág. 381. Tesis XX. 64 L.

 

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