Lo que debes saber

Regresar a lista de registros

Contrato de promesa de compraventa de inmuebles

Sin duda, uno de los contratos más utilizados en el sector inmobiliario es el Contrato de Promesa de Compraventa. También se le puede denominar Contrato Preliminar, Contrato Preparatorio, Contrato de Opción, entre otros.

En tal virtud, es de suma importancia comunicar a nuestros lectores los elementos esenciales de este tipo de contrato, así como sus elementos de validez y sus características.

 

DEFINICIÓN

La promesa es un contrato por medio del cual una parte o ambas se obligan dentro de cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado[1], que no pueden o no desean celebrar por el momento[2].

Por lo tanto, el objeto de este tipo de contratos es celebrar un contrato definitivo en el futuro, es decir, una obligación de hacer (y no de dar).

 

CLASES[3]

Unilateral. A esta clase también se le denomina Promesa de Venta o Promesa de Compra. Cuando solo una de las partes se obliga. Por ejemplo, el Promitente Enajenante se compromete a vender al Promitente Adquirente una casa, pero el Promitente Adquirente no se obliga a comprarla.

Bilateral. A esta clase también se le denomina Promesa de Compraventa. Cuando ambas partes se obligan, es decir, el Promitente Enajenante a enajenar (vender) y el Promitente Adquirente a adquirir (comprar). Por ejemplo, cuando el Promitente Enajenante se compromete a vender al Promitente Adquirente una casa, y el Promitente Adquirente se obliga a adquirirla.

 

ELEMENTOS ESENCIALES Y DE VALIDEZ

Para que la promesa de contratar sea válida, debe:

I. De conformidad con el artículo 1394 y 1395 del Código Civil del Estado de Yucatán:

a) Constar por escrito;

b) Suscribirse ante Notario Público;

c) Contener los elementos característicos del contrato definitivo, es decir, que se especifiquen qué cosa se va a enajenar, a qué precio, etc.;

d) Limitarse a cierto tiempo, es decir, que el contrato definitivo se otorgue dentro de un plazo cierto y determinado por las partes; y

e) Ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad, cuando afecte bienes raíces o derechos reales constituidos sobre los mismos, para que surta efectos ante terceros. En caso de que no se inscriba, otro comprador podría adquirir el inmueble, sin responsabilidad alguna.

II.  Capacidad. Los contratantes deben contar con capacidad de ejercicio, es decir, ser mayores de edad (18 años) y estar en pleno uso de sus facultades mentales. En caso de enajenación de bienes inmuebles a un extranjero, y de que el inmueble se encuentre en la llamada Zona Restringida (la faja del territorio nacional de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta a lo largo de las playas), el extranjero, al momento de firmar la promesa de compraventa, podrá no contar con la capacidad para adquirirlo, por lo que se recomienda, establecer en una cláusula o en el capítulo de declaraciones, que el extranjero se compromete a constituir una de las figuras legales que establece la Ley de Inversión Extranjera, para poder adquirir dicho inmueble.

III. Consentimiento. Ambas partes deben de común acuerdo otorgar el contrato. Sobre este punto recomendamos que es muy importante verificar que la persona que firma como Promitente Enajenante (o Vendedor) sea el propietario o tenga un poder o representación legal para poder suscribir el Contrato de Promesa.

IV. Objeto. En el Contrato de Promesa se tiene que especificar (i) la cosa que se debe dar, o (ii) el hecho que el obligado debe hacer o no hacer.[4]

 

LOS CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA QUE FIRMAMOS ANTES DE ADQUIRIR UN INMUEBLE, ¿SON CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA?

En los contratos de promesa no hay transmisión ni aprovechamiento de riqueza[5] (anticipo, depósito en garantía, etc).

Si de la lectura de los antecedentes y clausulado del contrato:

A) Se fijó un plazo de cuarenta y cinco días para otorgar el contrato definitivo;

B) Se advierten hechos y actos consentidos por las partes contratantes, que implican un concierto de voluntades relativas al término y la condición a que se hace referencia en una cláusula de dicha operación;

C) En su texto se estipula que el "promitente comprador", se compromete a pagar al promitente vendedor un precio cierto y en dinero, mediante un anticipo;

D) Se advierte en el propio contrato, que el "promitente vendedor" recibió del "promitente comprador" el pago del anticipo, que el "promitente vendedor" admitió haber recibido a cuenta de dicho contrato;

Entonces resulta evidente que se trató de la celebración de un contrato informal de compraventa, no de un contrato preliminar de compraventa, al concurrir las dos promesas: de vender y comprar y determinarse el objeto y precio, existiendo así, como ya se dijo, una concordancia de voluntades que lleva a la realización de una compraventa, por reunirse los elementos constitutivos de la misma, surgiendo en esa forma en cualesquiera de los contratantes, la acción de exigir la satisfacción de las solemnidades relativas para que el contrato sea perfecto en su forma.[6]

Por lo tanto, las llamadas promesas de venta, en que no se contiene exclusivamente una obligación de hacer sino una de dar, o se entrega la cosa y se paga el precio en su totalidad o en parte, satisfacen los elementos necesarios para la existencia de la compraventa, independientemente de la terminología defectuosa que hubieren empleado las partes[7].

 

¿QUÉ CLÁUSULAS DEBEN LLEVAR LOS CONTRATOS DE PROMESA?

En todo contrato hay tres clases de cláusulas: las esenciales, las naturales y las accidentales; de las cuales necesariamente deben constar en el contrato, al menos las primeras, dado que la no observancia de esta disposición, produce la inexistencia de la promesa.[8] Las cláusulas esenciales son: consentimiento, el objeto material del contrato y el plazo estipulado.

Las cláusulas que deben incluirse en el Contrato de Promesa de un bien inmueble son:

1. Objeto. Acordar la obligación (unilateral o bilateral) de comprar y vender un bien inmueble determinado. Para determinar el bien inmueble basta con que su descripción no dé origen a dudas de qué inmueble se trata. Se recomienda incluir datos de registro y clave catastral.

2. Precio. Se establece el precio por el inmueble. No hay entrega de dinero. También puede estipularse la mención de que deberá pagarse un precio, aunque no es necesario que se fije con exactitud[9].

3. Plazo. Se entiende por plazo, la fecha en que un acontecimiento natural o voluntario se ha de producir con toda seguridad. Se puede no acordar los elementos relativos al día, mes y año, (fecha), en que pueda formalizarse la operación, ya que de conformidad con la voluntad de las partes, el plazo debe concluir cuando se cumpla con una obligación suspensiva[10], es decir, con un acontecimiento futuro e incierto.

4. Forma y Lugar de Pago.

5. Cláusula Penal. Aconsejamos especificar las penas en que incurrirían las partes, en caso de incumplimiento de los términos y condiciones del Contrato.

6. Domicilio de las partes contratantes.

7. Saneamiento en caso de evicción.

8. Gastos y Honorarios. Acuerdo en su pago.

9. Sometimiento. En caso de controversia, establecer qué tribunales serán competentes de conocer sobre el asunto.

10. Traductor. En caso de que una o ambas partes no hablen el idioma español, y el contrato sea redactado en este idioma.

 

¿SE PUEDE LLEVAR A CABO UNA PROMESA DE COMPRAVENTA SOBRE BIENES INMUEBLES QUE PERTENEZCAN A UN MENOR?

Si se realiza una promesa de venta respecto de bienes pertenecientes a menores de edad, sin autorización judicial, tal acto resulta nulo, produciendo efectos provisionales y originando obligaciones que deben cumplirse, hasta en tanto no sea declarada su nulidad por la autoridad judicial competente[11].

 

CONCLUSIÓN

Después de lo expuesto en este artículo, resulta de vital importancia poder distinguir el tipo de contrato que se está llevando a cabo: una promesa de compraventa, una compraventa informal o una venta a plazos, ya que las normas para demandar el cumplimiento forzoso del mismo ante una autoridad judicial, se modifican según la clase de contrato de que se trate.

Asimismo, en la redacción del Contrato de Promesa, es muy importante establecer el significado de las palabras que sean ambiguas, para evitar cualquier controversia en los términos en que las partes quisieron pactar.

 


[1] Compendio de Derecho Civil IV. Contratos. Rafael Rojina Villegas. Trigésimo primera edición. Editorial Porrúa. México 2006.

[2] Contratos Civiles y sus Generalidades. Ricardo Treviño García. Sexta Edición. McGraw Hill. México 2002.

[3] Idem.

[4] Idem.

[5] Compendio de Derecho Civil IV. Contratos. Rafael Rojina Villegas. Trigésimo primera edición. Editorial Porrúa. México 2006.

[6] COMPRAVENTA BAJO ASPECTO DE PROMESA DE VENTA. Tesis Aislada. Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito. Amparo directo D. C. 2206/84. Ignacio Cobo González y Graciela Trujillo de Cobo. 10 de enero de 1985. Unanimidad de votos. Ponente: José Rojas Aja. Secretario: Enrique Ramírez Gámez.

[7] COMPRAVENTA BAJO ASPECTO DE PROMESA DE VENTA. Jurisprudencia. Quinta Época. Amparo civil directo 5710/34. Cía. de Terrenos Mexicanos, S. A. 30 de marzo de 1935. Unanimidad de cuatro votos. Amparo civil directo 364/36. Kondo Isuke. 7 de enero de 1937. Unanimidad de cuatro votos. Amparo civil directo 5518/35. Cía. de Terrenos Mexicanos, S. A. 10 de julio de 1937. Unanimidad de cuatro votos. Amparo civil directo 2070/40. Hernández Rodolfo. 14 de noviembre de 1941. Cinco votos. Amparo civil directo 36/45. Alfonso Ángel. 17 de enero de 1946. Unanimidad de cuatro votos.

[8] CONTRATO DE PROMESA DE VENTA Y PROMESA UNILATERAL DE VENTA. SU DISTINCIÓN. Tesis aislada. Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil Del Primer Circuito. Amparo directo 566/2005. Juan Arroyo Quezada. 24 de febrero de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: María Soledad Hernández de Mosqueda. Secretario: Ricardo Mercado Oaxaca.

[9] Idem.

[10] PROMESA DE VENTA. CONCEPTO DE CIERTO TIEMPO, COMO ELEMENTO DE LA. Tesis aislada. Segundo Tribunal Colegiado del Octavo Circuito. Amparo directo 487/91. Inmobiliaria Roto, S.A. y Rafael Maldonado Rodríguez. 3 de marzo de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Julio Ibarrola González. Secretaria: María Dolores Omaña Ramírez.

[11] FRAUDE ESPECÍFICO. CASO EN QUE NO SE CONFIGURA POR SER UNA CUESTION DE ORDEN CIVIL. (LEGISLACION DEL ESTADO DE NUEVO LEON). Tesis aislada. Tercer Tribunal Colegiado del Cuarto Circuito. Amparo en revisión 123/90. Juez Quinto de lo Penal del Primer Distrito Judicial del Estado. 24 de octubre de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Juan Miguel García Salazar. Secretario: Ángel Torres Zamarrón.

¿Necesitas más información? ¡Contáctanos! Será un placer atenderte.